過去兩年中，國(guó)內(nèi)在互聯(lián)網(wǎng)金融等方面做了去杠桿的工作，而當(dāng)前正在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化，這主要是為了防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定服務(wù)，所以國(guó)家提出了“房住不炒”的原則。

投資者對(duì)“房住不炒”這個(gè)原則要有充分的認(rèn)識(shí)，尤其對(duì)“不炒”這兩個(gè)字要有充分的認(rèn)識(shí)，這不僅說明國(guó)家當(dāng)前在房地產(chǎn)政策上定力十足，而且說明國(guó)家在明確控制房地產(chǎn)的投機(jī)性，房地產(chǎn)投機(jī)性的下滑會(huì)抑制中長(zhǎng)期投資回報(bào)率。

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫化現(xiàn)象，房?jī)r(jià)收入比過高，導(dǎo)致社會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期高負(fù)債問題并且明顯抑制消費(fèi)，所以房地產(chǎn)業(yè)去杠桿將是一項(xiàng)中長(zhǎng)期任務(wù)，是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分，這必然會(huì)拉平房地產(chǎn)投資的回報(bào)率，而這個(gè)去杠桿過程會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)未來都會(huì)承壓，這是投資者需要重視的問題。

經(jīng)濟(jì)當(dāng)前尚處于逆周期調(diào)整、人口紅利期漸過、結(jié)婚人口明顯下降、剛需下滑、房地產(chǎn)融資受限、房地產(chǎn)庫存較高、去存周期長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化逐步放緩、房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資漸趨下滑、土地購置費(fèi)顯著下降等等一系列因素決定了未來的房地產(chǎn)投資回報(bào)率會(huì)逐漸向貨幣基金等收益率逐漸靠攏，向無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率逐漸看齊，因此房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資回報(bào)率會(huì)逐漸跌破4%，滑向3%左右。而國(guó)際金融風(fēng)險(xiǎn)的周期影響還可能造成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)收益的情況，這都是房地產(chǎn)投資者需要逐步重視的問題。

2020年，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)乃至國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)的看法傾向一致，尤其是大型投資機(jī)構(gòu)的看法比較雷同，普遍認(rèn)為今年要“超配權(quán)益、標(biāo)配債券”，這說明市場(chǎng)主力機(jī)構(gòu)今年明顯看好A股市場(chǎng)等資產(chǎn)的投資。隨著國(guó)際資本去年對(duì)國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)與A股市場(chǎng)的持續(xù)大規(guī)模增持，有理由相信中國(guó)資本市場(chǎng)在全球資產(chǎn)配置上成為了新寵，未來A股將現(xiàn)“外資紅利期”，這利于A股長(zhǎng)期投資回報(bào)率的回升。

而國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也需要證券市場(chǎng)增強(qiáng)財(cái)富分配功能，長(zhǎng)期以來由于資本過于專注房地產(chǎn)市場(chǎng)，這使房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)這兩大蓄水池嚴(yán)重失衡，不僅造成房地產(chǎn)泡沫問題與社會(huì)高負(fù)債問題，還嚴(yán)重制約了社會(huì)財(cái)富的再分配，導(dǎo)致居民金融資產(chǎn)回報(bào)率較低，居民股市投資總體上處于長(zhǎng)期虧損狀態(tài)，這打擊了消費(fèi)，催化了負(fù)債端。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的前提下，必須充分發(fā)揮證券市場(chǎng)的功能才能協(xié)助國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)，不然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的問題。所以中國(guó)股市進(jìn)入中長(zhǎng)期上漲的概率明顯提高，這對(duì)股市投資有利。

從未來幾年來看，如果剔除個(gè)人的投資能力，投資者僅被動(dòng)跟隨ETF指數(shù)基理財(cái)序資的話，未來ETF指數(shù)基金的回報(bào)率預(yù)期是會(huì)高于房地產(chǎn)回報(bào)率的。