香港IPO市場又熱鬧了起來，僅2月28日當天就有5家公司同時啟動招股，其中有2家為內地房企分拆出來赴港上市的物業管理公司——奧園健康生活和濱江服務，前者原為中國奧園旗下物業板塊，后者原為濱江集團的物業板塊。

如果奧園健康生活和濱江服務順利登陸港交所，港股市場上由房企分拆的內地物業公司將達到10家。有市場觀點認為，內地房企選擇分拆物業公司上市，主要與估值及融資需求相關。目前許多物業公司正處于快速擴張時期，對資金需求較大，分拆上市后可增加融資渠道。

業務 背靠大樹好乘涼

奧園健康生活和濱江服務的物業管理規模十分相似。招股資料顯示，截至2018年9月30日，奧園健康生活共為61處物業提供物業管理服務，涉及在管總建筑面積約為1040萬平方米。除了為住宅及非住宅物業提供物業管理服務，奧園健康生活還為購物商場提供商業運營服務。截至上述日期，奧園健康生活向8個正在運營的商場提供商業運營服務。

2017年，奧園健康生活收入為4.36億元，同比增長64.5%;溢利及全面收益總額為6993.2萬元，同比增長70.4%。2018年前9個月，公司收入為4.43億元，期內溢利5904.5萬元。

濱江服務則是專注于高端住宅的物業管理提供商。截至2018年8月31日，濱江服務共有68個在管物業，在管總建筑面積為1080萬平方米。2015年至2017年，濱江服務的營業收入復合年增長率為48.3%。截至2018年8月31日，公司營收達3.07億元，期內溢利約為5070萬元。

與奧園健康生活的在管物業分布地區較廣不同，濱江服務的物業主要集中在浙江省，其中在管面積有70%在杭州。這與其母公司濱江集團有很大關系。濱江集團為深耕杭州的房企。數據顯示，2015年至2017年，由濱江集團開發或共同開發的物業貢獻的收入分別占濱江服務同期總收入的98.4%、91.9%、82.1%。

業務對母公司依賴較高 幾乎是脫胎于房企的物業公司的共性。2015年至2017年，奧園健康生活為其母公司中國奧園及其關聯方物業提供的物業管理服務收益分別占其同期總收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中國奧園及其關聯方提供商業運營服務所得收入分別占其同期總收入約100.0%、100.0%、69.9%。

上述兩家物業公司正在計劃通過收購第三方物業公司等方式減少對母公司的依賴。濱江服務表示，公司將積極從獨立第三方物業開發商獲取新業務，并計劃收購位于長江三角洲主要城市以及深圳等城市的物業管理公司，以增加公司的市場份額及擴大地域覆蓋面。

奧園健康生活則計劃通過戰略收購、投資以及內生增長擴充公司的物業管理服務組合。同時，奧園健康生活表示，將增加物業管理及商業運營的服務種類，通過多樣化服務來爭取與第三方開發商的合作機會。

物業新股 一枝獨秀

在奧園健康生活和濱江服務之前，港股市場已經迎來多家由內地房企分拆的物業公司。2018年至今，包括雅居樂旗下的雅生活、碧桂園旗下的碧桂園服務、新城控股旗下的新城悅、佳兆業旗下的佳兆業物業以及旭輝控股集團旗下的永升生活已在港掛牌上市。

據上證報不完全統計，如果奧園健康生活和濱江服務成功登陸港交所，港股市場上由房企分拆的內地物業管理公司將達到10家。

市場分析人士表示，內地房企選擇分拆物業公司上市主要與融資需求相關。第一太平戴維斯在研究報告中提到，目前內地物業管理行業較分散且競爭激烈，但未來該行業的市場集中度將不斷提升。大型物業管理公司正在積極改善戰略布局并加快擴張步伐，迫切需要新的融資渠道。

除此之外，估值較高是吸引內地房企分拆物業板塊上市的另一個重要原因。據上證報了解，在港股市場上，目前分拆上市的內地物業公司動態市盈率均超過其母公司。東財Choice數據顯示，截至2月28日收盤，2018年上市的內地物業股僅有佳兆業物業跌破發行價。

安信證券在研報中表示，這一方面是源于對房地產行業增速放緩的預判，另一方面則是源于對物業行業中長期前景的看好。物業服務行業具備穩定、高頻、剛性消費需求等非周期性屬性，以及輕資產、高成長、抗風險能力強的行業特性。

安信證券認為， 做好存量 已經成為房地產行業當下的重點，通過物管服務的提高來幫助房企盤活存量已經被市場所認可。在地產行業發展的帶動下，未來幾年將是物管行業迅速成長的時代。