為服務大眾居民安居樂業(yè)，各商業(yè)銀行積極拓展住房信貸業(yè)務，加大市場營銷力度，集中信貸資金發(fā)放住房貸款，助力支持客戶實現(xiàn)購房夢。可以說，住房貸款業(yè)務已成為當前銀行信貸業(yè)務的重要業(yè)務之一，其期限長、服務面廣、風險小的特點得到了各家商業(yè)銀行的重視。
為了更好地服務客戶，銀行現(xiàn)在基本上按照專業(yè)化、集約化、優(yōu)質(zhì)化的要求建立建設住房貸款服務機構和專營網(wǎng)點，并以工廠式、程序化、分步驟等設計服務流程，打造優(yōu)質(zhì)、高效、合規(guī)、穩(wěn)健的經(jīng)營品牌，著力擴大業(yè)務影響力，提升市場競爭力。從目前各商業(yè)銀行設置的房貸經(jīng)營機構崗位分工來看，均按照業(yè)務受理、業(yè)務調(diào)查、貸款審核、信貸審批、押品抵押、合約簽訂、貸款發(fā)放、檔案歸集、貸后管理等崗位，并遵循貸審分離原則對房貸業(yè)務進行受理、調(diào)查與審批的，通過流程化的分工分離，強化信貸經(jīng)營、審批、管理的相互制約，從而規(guī)避信貸業(yè)務的混崗操作，以更加嚴格、規(guī)范、有序的管理防范和化解信貸風險。
至于銀行是如何查詢評判借款人風險的？應該主要有如下幾方面的內(nèi)容與流程：
一、住房貸款受理人員在收到借款申請人提交的《借款申請書》及申請材料后，要根據(jù)自身銀行對房貸業(yè)務的貸款管理辦法、操作規(guī)程等進行初審，主要審查借款申請人資格及申請材料的完整性與規(guī)范性。調(diào)查借款申請人是否具備完全民事行為能力，審核其提供的申請材料是否完整、真實、合法、有效。對申請材料所有文件正本、原件，均須驗證是否真實、合法、有效，對申請材料所有文件副本、復印件，均須對照文件正本、原件進行一致性的驗證，驗證無誤后才開始受理業(yè)務。為了辨別申請房貸業(yè)務的真?zhèn)危J前調(diào)查人員還必須直接與借款申請人及相關人員面談，了解借款申請人的基本情況、身份的真實性、貸款還款的能力、信用狀況、所購房屋情況和購房行為真實性、首付款支付情況，等等，同時還要通過中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款申請人及相關人員身份證件信息進行核對。
二、調(diào)查借款申請人的還款能力。貸款調(diào)查人員主要是對借款申請人提供的還款能力證明材料進行核查，根據(jù)其收入情況、還款來源，結合還款方法、貸款期限對其還款能力進行判斷與評價借款人是否具備正常歸還貸款的還款能力。（一）對于以工資性收入為主、有固定工作的借款申請人，主要審核其提供的收入證明材料，包括所在單位出具的收入證明材料、最近三個月工資單或工資賬戶明細、納稅證明、住房公積金繳交清單等。（二）對于以投資經(jīng)營性收入為主的借款申請人，則主要審核其營業(yè)執(zhí)照和投資經(jīng)營收入證明材料。如借款申請人為企業(yè)主，投資經(jīng)營收入證明材料包括驗資報告、公司章程、股東分紅決議、所得稅納稅證明、銀行對賬單、財務報表等；如借款申請人為個體工商戶等自雇人士，投資經(jīng)營收入證明材料包括稅務登記證、所得稅納稅證明、經(jīng)營明細賬、銀行對賬單、財務報表等。從中了解借款人的實際還款能力以及還款能力的合理性，避免貸款發(fā)放后，借款人無力償還貸款本息。同時還要查達哈借款申請人是否有其他未結清貸款，這需要通過調(diào)查借款申請人的還款記錄等，從而合并考慮其還款支出、計算收入還貸比例，綜合評價其還款能力。一般情況下，銀行對于借款人的每月償債比例控制在月收入的55%以內(nèi)，保證其收入在扣除必要的生活支出后還有能力歸還貸款本息，避免過度負債，超過個人負擔能力。
三、調(diào)查借款申請人的信用狀況。
貸款調(diào)查人員要調(diào)查借款申請人的信用記錄和還貸意愿，充分利用各家銀行共享信息和有關信息系統(tǒng)，調(diào)查借款申請人與本行的歷史往來。一是根據(jù)借款申請人的授權，查詢中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，打印個人信用報告，作為貸款審批參考材料。二是調(diào)查借款申請人近兩年的信用記錄，包括借款申請人貸款次數(shù)、不良信用記錄、拖欠貸款本息記錄以及目前貸款風險狀態(tài)。對于信用報告中偶爾存在的逾期還款或是拖欠等原因的，要通過相關說明、佐證等來分析其信用履約意愿及能力，防范借款人的不良風險。對于存在超過一定次數(shù)、期限的逾期還款、欠款等行為的，銀行則會判斷借款人的還款意愿而拒絕審批貸款的。
四、核查借款申請人購房情況和購房行為真實性。一是審查購房證明材料，確認房屋交易真實、合法、有效。比如審核合同上記載的房屋座落地與房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房銷售許可證或售房人的房屋權屬證書記載信息是否一致；是否根據(jù)當?shù)匾?guī)定辦妥商品房銷售合同的交易鑒證、銷售登記、銷售備案或預告登記手續(xù)；合同賣方簽字人是否為房地產(chǎn)開發(fā)商或再交易房屋的所有人，是否為有權簽字人或其授權代理人，所蓋公章和簽字是否真實有效；房屋權屬證書是否為有權部門簽發(fā)，權屬是否存在缺陷，房屋共有人是否同意出售該房屋，抵押物權屬是否存在影響抵押權有效設定的其他因素，抵押物價值是否合理、足值，等等，確保房貸交易真實，相關房產(chǎn)抵押是否得到有效登記等。
如貸款采取保證擔保方式，則要調(diào)查保證人是否具備保證資格，保證人是否具有保證意愿并清楚保證責任。并通過保證人提交相關材料，包括基本情況、經(jīng)濟收入情況、財產(chǎn)證明等，調(diào)查判斷保證人提交材料的真實性、擔保能力、信用情況等。
五、貸款審核人員主要對借款人的材料與調(diào)查人的相關調(diào)查意見對貸款業(yè)務進行審核，主要審核以下內(nèi)容：一是貸前調(diào)查人員提交的借款人申請材料、《申報審批表》、《面談記錄表》等材料的完整性、合規(guī)性，以及內(nèi)容的一致性；二是審核貸前調(diào)查人員調(diào)查意見是否合規(guī)、準確；三是通過個人貸款系統(tǒng)進行電子審批或評分卡系統(tǒng)審批的，審核系統(tǒng)信息與有關紙質(zhì)材料信息的一致性。
貸款審批人員則是按照授權獨立決策。其依據(jù)商業(yè)銀行信貸政策和貸款審批管理規(guī)定，分析借款人信用情況、還貸能力和擔保措施等情況，綜合平衡貸款收益和風險，決定是否批準貸款申請。
總之，銀行對于借款人的房貸需求，要通過一系列的業(yè)務受理、貸款調(diào)查、資料核查、材料審核、押品評估、信貸審批等環(huán)節(jié)手續(xù)后，在判斷借款人貸款用途合規(guī)、借貸手續(xù)齊全、貸款歸還有保障、信貸資金安全有前提下，才會給予審批通過并發(fā)放貸款的。