廈門發(fā)布 現(xiàn)貨 新政，到底是因?yàn)椋亢托【幰黄饋?lái)了解下吧！

廈門突然發(fā)布 限貸 新政，宣布自7月15日（本周四）起調(diào)整住房信貸政策，宣布對(duì)于名下有一套房但未結(jié)清的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款，此外，停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

此次調(diào)整信貸政策的目的，是為了支持剛性和合理改善性住房需求、并抑制投機(jī)性購(gòu)房，潛臺(tái)詞即控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。2016年6月，廈門商品住宅成交均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，僅次于深圳、上海和北京，排在第四位；最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2016年5月廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.5%，漲幅在70城中高居第一，同比上漲28%，排名第三；消化周期5.2個(gè)月，全國(guó)排名第九。從豪宅市場(chǎng)來(lái)看也是如此，2016年上半年廈門千萬(wàn)以上豪宅成交336套，全國(guó)排名第8，均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上商品住宅成交385套，全國(guó)排名第六。

無(wú)論是從房?jī)r(jià)絕對(duì)值、上漲速度、市場(chǎng)供求壓力、還是高端產(chǎn)品銷售來(lái)看，廈門都位于房?jī)r(jià)高企城市的前列。

談及房?jī)r(jià)，除了深圳和上海之外，目前最引人注意的就是熱點(diǎn)二線城市了。從房?jī)r(jià)絕對(duì)值、同比漲幅、消化周期三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，廈門、南京、杭州三項(xiàng)指標(biāo)均位列全國(guó)前十，廈門和南京的房?jī)r(jià)絕對(duì)值、漲幅指標(biāo)均躋身前五，房?jī)r(jià)同比漲幅分別為28%和27%，價(jià)格上漲壓力巨大。蘇州、合肥也有兩項(xiàng)指標(biāo)躋身全國(guó)前十，消化周期均不足5個(gè)月，這還是在蘇州不在70大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)、合肥的預(yù)售證價(jià)格審批過(guò)低的情況之下，若非如此，二市排名表現(xiàn)還將更進(jìn)一步。此外福州、天津、鄭州、武漢等房?jī)r(jià)漲幅較快、或消化周期較低的城市也值得關(guān)注。

就土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這些城市也是最火爆的。在2016年上半年拍出的200幅 高溢價(jià)率 、 最高區(qū)域總價(jià) 、 最高區(qū)域單價(jià) 三高地塊中，南京、杭州、蘇州、合肥等4座城市即有93幅，占比達(dá)到46%，其中更有27幅地塊刷新所屬板塊單價(jià)紀(jì)錄，成為了新的單價(jià)地王。從溢價(jià)率表現(xiàn)來(lái)看，這些城市表現(xiàn)也十分突出，其中合肥市上半年平均溢價(jià)率更是高達(dá)242%，高居全國(guó)首位。

為了控制房?jī)r(jià)，不少二線城市已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策。如蘇州、南京均出臺(tái)了預(yù)售證 限價(jià)令 和土拍 熔斷令 ，武漢下調(diào)公積金貸款額度，合肥先是禁止變相漲價(jià)，而后更是在6月21日率先出臺(tái)了差別化信貸政策。但聯(lián)系成交表現(xiàn)來(lái)看，效果卻是參差不齊，僅蘇州6月份出現(xiàn)了較大回落，供應(yīng)、成交面積同比分別同比下滑45%和44%，來(lái)電來(lái)訪量也明顯減少。南京、合肥等其他城市市場(chǎng)熱度并沒(méi)有得到明顯遏制，合肥更是在政策的末班車效應(yīng)下出現(xiàn)了成交上升，6月份成交量突破150萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)50%。

但正如上周五南京土拍的主持人所言， 讓政府不好辦，那樣你們（開(kāi)發(fā)商）就不好辦了。 對(duì)于控制房?jī)r(jià)，政府永遠(yuǎn)會(huì)不遺余力地行使行政手段，也仍有大量的 調(diào)控政策儲(chǔ)備 。具體來(lái)說(shuō)，二線城市基于原則性考慮，應(yīng)當(dāng)還是不會(huì)使用限購(gòu)這一 殺手锏 ，最終調(diào)控還是會(huì)落在供需引導(dǎo)上。

一方面是供應(yīng)側(cè)的 放 ，一如調(diào)用未來(lái)土地供應(yīng)指標(biāo)，短時(shí)間內(nèi)增加土地供應(yīng)；再如加大保障性住房供應(yīng)，增加廉租住房的覆蓋面；三如調(diào)整土地規(guī)劃指標(biāo)，增加中小套型，改善供需矛盾等等。

另一方面則是需求側(cè)的 收 ，這方面政策手段更多，首先就是提升首付比例，從目前各大城市的首付執(zhí)行情況來(lái)看，二套房首付比例多數(shù)在4成以下，仍有較大的提升空間，其它調(diào)控政策還有提高二套房貸款利率、降低公積金貸款額度、降低還貸收入比、暫停契稅優(yōu)惠政策等等。

應(yīng)該說(shuō)，消化周期在6個(gè)月以下，絕對(duì)房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)漲幅位居前列的城市都是出臺(tái)限制性政策的大熱門。三項(xiàng)條件都滿足的城市肯定要出臺(tái)限制性政策，廈門、南京、杭州、蘇州均是如此（據(jù)我們測(cè)算蘇州房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)40%）；符合兩個(gè)條件的城市也在政策收緊的候選之列，合肥、福州、武漢、南昌也均在此列。

以上點(diǎn)名的這些城市，現(xiàn)在要小心 政策收緊 來(lái)襲了，最起碼應(yīng)該做好調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏的預(yù)案。當(dāng)然調(diào)控結(jié)果如何，那還是要具體情況具體分析。盡管上半年調(diào)控效果不及預(yù)期，但市場(chǎng)慣性和政策調(diào)控之間從來(lái)都是漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)，每一次真的都是 狼來(lái)了 ，每一次市場(chǎng)參與者也都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待。

來(lái)源：卡寶寶

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