買房漲多少才不虧呢？2.5%！這個問題是很有意思的，無論是否是投資，買房的人都希望知道這個問題的答案，因為即便是自住，本質也是一個投資問題，只不過是給自己投資，因為一個房價下降的城市，即便是自住也不能購買啊，因為未來可以以更低的價格買入，這個差價就是你賺的錢，如果買早了就代表是你虧的錢。

1、第一種估算方法

如果你是全款買房，比如房子總價200萬，你200萬全款買房了，那么房價要漲多少才會不虧呢？

任何一筆投資都講究的是投入和產出，也就是你的成本和收益，這個200萬資金用來買房子的收益是什么？有三種：第一是自住；第二是出租；第三是空置。自住和出租的本質是一樣的，自住其實就是出租給自己，因為你如果不自住，你也需要租房居住，也需要支付房租的。

出租的收益是這樣的，中國目前的住宅市場的租金收益率一般是1.5%-3%，一線城市是1.5%-2%，二、三線城市是2%-3%，我們取一個中間值——2.5%，也就是說200萬的房子，一年的租金收益率是2.5%，也就是可以獲得5萬元的房租（這個數據大家可以對照一下所在的城市，看是否是這個范圍）。

那么成本是什么？成本其實就是這200萬用來做投資獲得的收益，200萬的投資理財可以獲得多少收益率？當前5%是一個可以參考的數據，也就是說200萬的資金你一年可以獲得10萬的收益。

那么收益和成本之間的差距就是你需要房價上漲去彌補的，這個差距就是2.5%（=5%-2.5%），也就是說房子每年必須上漲2.5%，才能保證不虧本啊，當然這里面已經省略了交易的費用了。

換句話說，如果200萬的房子，房價橫盤，不漲價，那么每年都在虧損5萬元，5年就是25萬元，這個就是對炒房者的打擊，房價不漲，或者橫盤就需要付出這么高的成本。

尤其是房子又不出租的，那么每年的虧損就是10萬元！5年不漲價，200萬的房子就虧了50萬！

2、第二種估算方法

如果是按揭買房（絕大多數人都是依靠按揭來完成買房的），也假設總價200萬的房子，首付20%，也就是40萬，按揭160萬，那么這個房子的收益和成本分別是什么？

收益就是出租的收益，這個和上文是一樣的。也是2.5%，也就是每年5萬元的租金收益。

成本主要有兩塊，第一個部分就是首付40萬的資金成本，這個成本對應的就是40萬的理財收益，和上文一樣，5%的收益率；第二個部分就是房貸的利息利率，當前首套房房貸平均利率是5.44%，這是這個160萬房貸的資金成本。兩者綜合在一起就是這樣的：40萬的資金成本是5%，160萬的資金成本是5.44%，平均下來200萬的資金成本就是5.3%。

資金的成本是5.3%的綜合年利率，而出租收益率是2.5%，兩者的差距就是2.8%，也就是說房價必須每年上漲2.8%才能保證不虧本（這里也是忽略了房屋交易過程中產生的費用成本）。

總結：按照當前的樓市行情，房價每年上漲2.5%-2.8%才能保證買房不虧本，如果房屋是空置的（既不自住也不出租，那么需要每年上漲5%甚至5.3%才能不虧本！）。