第一種，二次抵押。北京的工行能不能辦，小黑不清楚，每個城市的銀行政策都不一樣，具體可以去咨詢一下。杭州這里投4家銀行可以接受二次抵押業務，但是沒有工行，而且二次抵押的利率普遍偏高，利率是要超過5%的。

第二種，企業可以找中介機構幫你操作，給你名下過戶一家企業。然后用經營貸的方式去貸款，利率非常低，大概只有3%-4%，但是對于資金的去向監管的比較嚴格，不能違規流向金融市場和房地產領域，一旦被銀行查到，隨時有可能終止貸款并收回，這樣你的資金鏈會瞬間斷裂，后果是非分可怕的。

其實題主給出的要求比較嚴苛了，利率不能高過5%，收入流水又不好，雖然可以通過中介做一份，但是理論上這個是犯法的行為，后果嚴重構成騙貸，是要坐牢的。

綜上所述，這兩個方案是目前理論上比較可能實現的，具體還是要咨詢一下北京那邊的銀行，每個城市的政策都是不一樣的。