房貸每個月的還款額里面既包含了利息，又包含了本金，可以說是利息和本金同時都在還，只不過里面兩者的占比不同，且會是一個動態(tài)變化的過程。由于計息都是以房貸余額為基礎(chǔ)，而開始還時本金幾乎都沒有減少，計息的基數(shù)最大，所以前期每期的還款構(gòu)成中，大部分都是利息，只有隨著房貸余額的減少后，利息才會跟著減少。
占用銀行的資金都需要支付成本，房貸利息以房貸余額為計息基礎(chǔ)，會被優(yōu)先分配到月供中。
▲房貸是銀行的資金，銀行會根據(jù)約定按時收取所有剩余本金在計息周期內(nèi)產(chǎn)生的利息。
使用銀行的資金都幾乎都要支付利息成本，而利息的多少主要由本金的多少及計息時長決定，通常本金越多，使用的時間越長，利息就越多。
房貸作為銀行資金的一種，它的計息當然也離不開上面所提到的原則。按照銀行目前設(shè)定的還款約定，計息周期為1個月，即每月要計息一次利息，計息基礎(chǔ)就是房貸余額。
我們以100萬的房貸金額和5.39%利率、30年期限舉例，通常第一期還款時間在下款后滿一個月時，也有些第一次是作為零頭計息的，其余的才按足月計息。我們假設(shè)第一次按滿一個月計息，那么在計息周期內(nèi)，房貸客戶占用了銀行100萬的資金整整一個月，那么在第一個計息周期結(jié)束時會產(chǎn)生100萬×（5.39%÷12）=4491.67元。
這是占用這100萬房貸在第一個月的成本，銀行不管房貸客戶采取了何種還款方式，第一個月所收取的利息都是一樣的。而因為在月供款中還會有一部分本金，在下一計息周期中的計息基礎(chǔ)就不再是100萬，而是100萬減去在前面已經(jīng)還進去的本金。
剩下的房貸余額就是在新的計息周期內(nèi)占用銀行資金的數(shù)額，銀行新的計息也是以這個為基礎(chǔ)，如此類推，所以利息會不斷遞減。
▲月供款中利息會被優(yōu)先收取，再結(jié)合還款方式分配本金。
從上面的計息說明中也可以了解到，銀行會把利息放在優(yōu)先收取的位置，再在利息的基礎(chǔ)上根據(jù)還款方式和還款期限匹配當月要還的本金。
●其中等額本金的方式中每個月的本金是不變的，它是把本金平分到房貸期限內(nèi)，比如30年期限，按月份還款有360期，那么把本金分配到這360期內(nèi)。
按照上面的例子，100萬本金分到360期內(nèi)，每一期就是2777.78元，那么除了第一期以100萬為計息基礎(chǔ)，后面每往后推一期，本金都要減去已經(jīng)還掉的2777.78元，重新計息當月的利息。
如第1個月是100萬的本金，計得利息4491.67元，第二個月是100萬減去2777.78元后計算的利息，計得4479.19元，比第1期少了12.48元。每期的利息加上2777.78元就是每期的月供，隨著利息的逐漸減少，月供會呈遞減的狀態(tài)。
●而等額本息的方式就要復雜一些，因為這種方式每個月的還款額都保持不變，但利息是隨著本金的減少而減少的，銀行以利息優(yōu)先，綜合具體的還款期限先測算出固定的月供數(shù)值，里面隨著利息的減少，為了保證每月還款的額度不變，還進去的本金就會不斷增加。
比如同樣是上面100萬房貸的條件，銀行預先測算到每月大概5609.07元不變，那么第一個月的利息同樣是100萬用了一個月的利息，數(shù)據(jù)是4491.67元，計算出該期對應的本金就是5609.07-4491.67=1117.4元。
第二個月的計息要用100萬減去這1117.4元，計息出利息后再去匹配這個月的本金，如第二個月的利息是4486.65元，對應的本金就會增加為1122.42元，依據(jù)類推。
購房者所花的利息合法合規(guī)，只是如果真正計算實際成本還可以加上特定還款方式下自己現(xiàn)金流的收益損失。
▲房貸產(chǎn)品是非常成熟的銀行產(chǎn)品，在監(jiān)管之下正常都會合法合規(guī)。
對于擔心在房貸中吃虧的問題大可以放心，因為房貸產(chǎn)品是非常成熟的銀行產(chǎn)品，里面的東西基本都是格式化的東西，本質(zhì)上各家銀行都不會在原則上有太大的出入，計息方式和還款方式也基本相同，差別可能就是每一家銀行都可以在不違背上級指導窗口的前提下行駛細節(jié)利率的定價權(quán)，所以不是每一家銀行的房貸利率都是一樣的。
銀行的產(chǎn)品都不能隨著變動，在推出之前都需要報備，監(jiān)管層對商品業(yè)銀行有合規(guī)要求，而商品銀行內(nèi)部一般都會把合規(guī)經(jīng)營放在很重要的位置，因為產(chǎn)品有問題不僅會造成嚴重的社會影響，還會有可能面臨監(jiān)管部門的處罰，銀行沒必要在一款接近通用的產(chǎn)品上做一些違背合規(guī)的動作。
所以大的問題并不用擔心，利息的計息也是有據(jù)可考的，而且基本上也是處于對外透明的狀態(tài)，而實際上購房者可以選擇的余地并不大，只要在事前了解清楚，把想法與銀行客戶經(jīng)理溝通好就行了，因此題目后補充中所說的顧慮在事前就可以通過溝通來消除。
▲房貸的成本并不是只有利益，還有潛在現(xiàn)金流收益的損失。
所有分期還款的方式都有一個共同的特點，就是每個月都要歸還一定金額的款項，這里面會導致資金利用率的降低，造成潛在現(xiàn)金流收益的損失。
所謂現(xiàn)金流的收益的損失，是指每個月所需要歸還的錢都是自己的現(xiàn)金，而這些錢原本是有可能為自己帶來收益的，但會因為需要還進銀行而沒有了，如果單獨看一期兩期金額，會覺得太少而不成氣候，但如果以5年10年來計算，累積的金額就會比較大了。
比如上面100萬的房貸以同樣的利率和期限以等額本息的方式還款，5年時間總共付出了33.6萬現(xiàn)金，10年時間總共付出了超過67萬現(xiàn)金，這些陸續(xù)付給銀行的錢，如果不是因為還款，那么這段時間是可以為自己帶來收益的，這也是房貸代價中的一種。
綜上內(nèi)容，房貸的計息方式并不是客戶可以選擇的，它有約定俗成的計算方式，而每期的利息將會是每月還款構(gòu)成中優(yōu)先安排的部分，滿足利息收取之后再根據(jù)還款方式匹配每個月對應的應該還的本金。隨著房貸余額的減少，利息也會逐步減少，房貸這種產(chǎn)品是具有標準化的合規(guī)產(chǎn)品，一般都不會有太大的問題，只是如果真的要深究成本的話，可以把潛在現(xiàn)金流的收益損失也計算進去。